L’IMU è l’imposta municipale che grava sul possesso di immobili (escluse, di norma, le abitazioni principali non dilusso). Il suo presupposto fondamentale, ovvero ciò che fa scattare l’obbligo di pagamento, non è l’utilizzo effettivo dell’immobile né la percezione di un reddito da esso,bensì il possesso giuridico del bene a titolo di proprietà o altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie).


L’IMU non è dovuta solo quando ricorrono congiuntamente due condizioni:

1.     l’immobile è oggettivamente inutilizzabile;

2.     il proprietario ne è privo di disponibilitàmateriale e giuridica.


Cosa significa “oggettivamente inutilizzabile e indisponibile”?  Non basta che l’immobile sia semplicemente vuoto,disadorno o necessiti di qualche lavoro di manutenzione. L’inutilizzabilità e l’indisponibilità devono derivare da impedimenti oggettivi, esterni allavolontà del proprietario e insormontabili con l’ordinaria diligenza.


Esempi concreti di tali impedimenti oggettivi possono essere: occupazioni abusive: quando l’immobile è occupato illegalmente da terzi e il proprietario non riesce a liberarlo nonostante le azioni intraprese; cause di forza maggiore: eventi naturali catastrofici (terremoti, alluvioni) che rendono l’immobile strutturalmente inagibile o inaccessibile in modo permanente o per lungo tempo; provvedimenti amministrativi o giudiziari: ordinanze di sgombero per inagibilità totale, sequestri giudiziari che sottraggono la disponibilità al proprietario.


 Non è il Comune a dover dimostrare che l’immobile è utilizzabile, ma è il proprietario che deve provare rigorosamente al Comune (e, in caso di contenzioso, al giudice tributario) la sussistenza delle condizioni oggettive che impediscono l’uso e la disponibilitàdel bene.

Per far valere l’eccezione, ilproprietario deve dimostrare non solo l’esistenza dell’impedimento oggettivo (es. l’occupazione abusiva, inagibilità), ma anche di aver posto in essere tutte le azioni necessarie e ragionevoli per tentare di rientrare nella disponibilità dell’immobile. 


Solo dimostrando questa duplice condizione (impedimento oggettivo + sforzi per recuperare la disponibilità) si può ottenere l’esclusione dal pagamento dell’IMU. Solo quando intervengono “fattoriesterni che ne impediscano effettivamente l’utilizzo”, fattori che siano “strutturali o giuridici insormontabili, non superabili mediante l’ordinaria diligenza”, allora viene meno il presupposto stesso dell’imposta, perché il possesso giuridico è svuotato di qualsiasi effettiva potenzialità di godimento o sfruttamento economico.


Alla luce della sentenza n.49/2025 della Corte Costituzionale, si conferma che l’IMU è dovuta anche sugli immobili vuoti, sfitti o non utilizzati. La scelta di non usare un immobile è irrilevante ai fini fiscali. 

L’unica eccezione riguarda i casi, da dimostrare rigorosamente da parte del contribuente, in cui l’immobile sia oggettivamente inutilizzabile (es. perché strutturalmente inagibile, diroccato o occupato abusivamente) e il proprietario sia privo della sua disponibilità materiale,nonostante abbia compiuto tutti gli sforzi ragionevoli per recuperarla. 

Inassenza di queste specifiche e comprovate circostanze, l’obbligo di versare l’IMU permane.

Francesco Agati

Luogo: Studio Immobiliare, Berchet, 3, GELA, CALTANISSETTA, SICILIA

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