Locazioni di immobili, Corte d’Appello di Palermo: “Canone vile solo nei contratti di locazione”

Respinta la richiesta della società aggiudicataria che chiedeva il rilascio di una struttura alberghiera e un risarcimento di circa 400 mila euro. Confermata la validità del contratto di affitto del ramo d’azienda

La Corte d’Appello di Palermo ha stabilito che la contestazione del cosiddetto “canone vile”, ovvero un canone ritenuto particolarmente basso e tale da rendere inefficace un contratto nei confronti di chi acquista un immobile all’asta, può essere avanzata esclusivamente nei casi di contratti di locazione immobiliare e non quando si è in presenza di un contratto di affitto di ramo d’azienda.

È quanto emerge dalla sentenza della Seconda Sezione Civile della Corte d’Appello di Palermo del 21 ottobre 2025, che ha respinto il ricorso di una società che, dopo aver acquistato un immobile all’asta, chiedeva il rilascio della struttura e il pagamento di un’indennità risarcitoria di circa 400 mila euro. La Corte ha invece accolto le tesi sostenute dalla società appellata, assistita dall’avvocato Nadia Spallitta, confermando la decisione già emessa in primo grado.

Al centro della vicenda vi era un immobile destinato ad attività alberghiera. Secondo i giudici, il contratto in essere non riguardava la semplice locazione dell’immobile, ma l’affitto di un ramo d’azienda. In questo caso, infatti, l’immobile non viene considerato come un bene autonomo, ma come parte integrante di un complesso organizzato di beni e attività finalizzati all’esercizio dell’impresa.

Per questo motivo, la disciplina speciale prevista per le locazioni stipulate a canone irrisorio non può essere applicata per analogia ai contratti di affitto di ramo d’azienda. La Corte ha quindi escluso che l’aggiudicatario potesse ottenere il rilascio dell’immobile invocando la presunta esistenza di un canone vile.

Un altro aspetto rilevante affrontato nella sentenza riguarda la competenza del giudice. La Corte ha evidenziato che eventuali contestazioni sulla non opponibilità di un contratto all’aggiudicatario devono essere portate davanti al giudice dell’esecuzione, cioè il magistrato che segue la procedura esecutiva e la vendita all’asta.

Secondo i giudici, è proprio all’interno del processo esecutivo che devono essere utilizzati gli strumenti previsti dalla legge per contestare tali situazioni. In questo modo vengono garantite le tutele per tutti i soggetti coinvolti nella procedura, compresi i creditori e gli eventuali terzi interessati.

Nel caso esaminato, la società aggiudicataria non aveva utilizzato i rimedi previsti dal processo esecutivo. Aveva invece avviato un autonomo giudizio ordinario prima davanti al Tribunale e successivamente in Corte d’Appello. Una scelta che, secondo la Corte, non rispetta l’orientamento consolidato della Cassazione, secondo cui eventuali contestazioni relative al decreto di trasferimento o agli atti della procedura esecutiva devono essere proposte esclusivamente nelle forme previste dal processo esecutivo stesso.

La Corte ha inoltre rilevato che la società acquirente era già a conoscenza, al momento dell’acquisto dell’immobile all’asta, dell’esistenza del contratto di affitto del ramo d’azienda che consentiva lo svolgimento dell’attività alberghiera.

Per queste ragioni l’appello è stato respinto, con conferma della sentenza del Tribunale e condanna della società appellante al pagamento delle spese legali.

La decisione consente quindi alla società che gestisce l’albergo di continuare a svolgere la propria attività all’interno dell’immobile venduto all’asta fino alla naturale scadenza del contratto di affitto del ramo d’azienda.

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