Chi ha meno di 36 anni e vuole comprare la prima casa nel 2026 ha ancora accesso a un’agevolazione pubblica significativa. Ma non è quella che molti ricordano. Dal 1° gennaio 2025 i giovani acquirenti non possono più azzerare le imposte di registro, ipotecarie e catastali: quel regime è terminato il 31 dicembre 2024.

Quello che rimane – ed è stato consolidato con un orizzonte triennale –  è la garanzia dello Stato sul mutuo, uno strumento diverso, meno visibile nell’immediato, ma capace di aprire l’accesso al credito anche a chi non ha grandi risparmi iniziali.

La distinzione non è tecnica: riguarda soldi reali. Chi acquista da privato nel 2026 pagherà le imposte per intero. Il vantaggio si sposta dall’atto notarile al finanziamento.

Cos’è rimasto: il Fondo di Garanzia Consap e la proroga al 2027

La legge di Bilancio 2025 ha rifinanziato il Fondo di Garanzia Consap con una visione di lungo periodo, estendendone l’operatività fino al 31 dicembre 2027, superando la logica dei rinnovi semestrali. Per la prima volta in anni, chi si avvicina all’acquisto sa con certezza che lo strumento sarà disponibile per un triennio, senza dover aspettare ogni fine anno che il governo decida se prorogarlo.

Il meccanismo è semplice nella struttura: lo Stato si fa garante di una quota del mutuo, riducendo il rischio per la banca e permettendo al giovane acquirente di ottenere un finanziamento che altrimenti richiederebbe garanzie personali dei genitori o un anticipo elevato.

Per gli under 36 e i nuclei monogenitoriali con ISEE non superiore a 40.000 euro, lo Stato eleva la garanzia all’80% del capitale, a condizione che il mutuo richiesto sia superiore all’80% del prezzo della casa. In termini pratici: su un immobile da 200.000 euro, la garanzia pubblica copre fino a 160.000 euro del finanziamento. È la differenza tra ottenere o non ottenere il prestito quando non si hanno decine di migliaia di euro di liquidità.

La garanzia ordinaria, accessibile a chiunque non possegga altri immobili abitativi, si ferma al 50% della quota capitale per mutui fino a 250.000 euro.

Chi può accedere: i requisiti nel 2026

I parametri di accesso alla garanzia potenziata per gli under 36 sono due, entrambi verificabili prima ancora di parlare con la banca:

  • Avere meno di 36 anni nell’anno in cui si firma il rogito definitivo, non al momento del compromesso o del preliminare. Se si compie 36 anni entro il 31 dicembre dell’anno dell’atto, non si rientra nell’agevolazione rafforzata;
  • Avere un ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 euro. Va presentato alla banca nella fase di richiesta del mutuo, non al notaio.

Sul fronte degli immobili, la normativa ammette solo le case classificate come abitazioni civili, economiche, popolari o rurali, inclusi i villini. Restano esclusi castelli, ville e palazzi signorili. L’immobile deve diventare la residenza principale del mutuatario. L’agevolazione può essere estesa alle pertinenze – box auto, cantina – purché destinate al servizio dell’abitazione.

Una casistica sottovalutata: la garanzia statale è richiedibile anche per l’acquisto tramite asta giudiziaria, a condizione che l’immobile diventi la residenza principale.

Come funziona concretamente: la procedura banca-Consap

Il bonus non richiede nessuna domanda separata da parte del compratore. Per il mutuo, la procedura passa dalla banca, che attiva direttamente la richiesta di accesso al Fondo di Garanzia Consap. Il richiedente presenta l’ISEE aggiornato e la documentazione sul reddito; la banca trasmette la richiesta di garanzia.

Attenzione, però: la garanzia Consap non obbliga la banca a erogare il prestito. L’istituto di credito mantiene il diritto-dovere di valutare il merito creditizio del richiedente, analizzando la stabilità del rapporto di lavoro e la capacità di rimborso. L’unico vincolo reale per le banche che aderiscono al Fondo è il divieto di pretendere ulteriori garanzie personali non assicurative oltre all’ipoteca e alla garanzia pubblica. Il che significa: niente fideiussione dei genitori, ma il contratto a tempo indeterminato o un reddito dimostrabile restano discriminanti nella valutazione.

La garanzia pubblica abbassa la barriera d’accesso, non la azzera.

La novità del 2025 spesso ignorata: due anni per vendere la vecchia casa

Una delle modifiche più significative entrate in vigore dal 1° gennaio 2025 riguarda chi gestisce il passaggio tra due abitazioni: il termine per vendere la vecchia prima casa dopo aver acquistato la nuova è stato raddoppiato, da uno a due anni. Chi compra nel 2026 ha, quindi, fino al 2028 per cedere l’immobile precedente senza perdere i benefici fiscali già goduti e senza dover restituire il credito d’imposta.

In un mercato in cui i tempi medi di una compravendita si sono allungati, questo margine aggiuntivo può fare la differenza tra una scelta forzata e una vendita al prezzo giusto.

Le famiglie numerose: soglie più alte

La legge di Bilancio 2025 ha confermato un’attenzione particolare alle famiglie numerose, con soglie ISEE e percentuali di garanzia che salgono progressivamente in base al numero dei figli, arrivando a coprire fino al 90% per i nuclei con cinque o più figli e ISEE entro i 50.000 euro.