Il decreto-legge n. 66/2026 sul Piano Casa è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Da oggi è operativo. Il testo definitivo, passato dalla Ragioneria dello Stato, differisce dalla versione originale su alcuni punti rilevanti, in particolare sul ruolo delle soprintendenze nelle autorizzazioni paesaggistiche. Il risultato è un decreto più cauto sul fronte delle semplificazioni per i privati, ma che conferma gli obiettivi principali: recuperare il patrimonio di edilizia pubblica, favorire gli affitti calmierati e coinvolgere i capitali privati nella riqualificazione urbana.

Sessantamila immobili pubblici da recuperare

Il cuore del Piano Casa è un programma straordinario di recupero del patrimonio di edilizia pubblica: circa 60.000 immobili da ristrutturare e mettere a norma, poi destinati ad affitti o vendite a prezzi calmierati. Un commissario straordinario avrà 30 giorni dalla nomina per stilare l’elenco degli edifici interessati, lavorando con gli enti locali e le società pubbliche in una cabina di monitoraggio. Tra i soggetti attuatori sono indicati gli IACP e Invitalia.

Ristrutturare con la SCIA: addio al permesso di costruire

Per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia o di demolizione e ricostruzione non servirà più il permesso di costruire. Basterà la SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Il decreto conferma anche le facilitazioni sul cambio di destinazione d’uso: anche per edifici fino a 25 unità immobiliari si applicheranno le stesse regole previste per un singolo appartamento, nel rispetto dei vincoli comunali. La nuova destinazione dovrà però essere mantenuta per almeno trent’anni. Previsto anche il dimezzamento degli onorari notarili in caso di cessione degli immobili.

Autorizzazioni paesaggistiche: addio alla corsia veloce

Qui il testo definitivo si discosta sensibilmente dalla bozza iniziale. La prima versione prevedeva una corsia preferenziale: una semplice segnalazione alla soprintendenza, che avrebbe avuto 30 giorni per contestare. Questa procedura è stata eliminata. Al suo posto arriva una Conferenza di servizi semplificata che deve chiudersi entro 40 giorni, coinvolgendo le amministrazioni competenti per ambiente, paesaggio, beni culturali e salute, senza deroghe alle normali procedure autorizzative. Le soprintendenze potranno opporsi con un dissenso motivato.

Per i privati che vogliono riqualificare immobili in zone vincolate, questo significa tempi potenzialmente più lunghi rispetto a quanto lasciava intendere la prima versione del decreto. Il tema tornerà probabilmente in discussione durante la conversione parlamentare.

I privati e la soglia del miliardo

Il Piano Casa dedica ampio spazio all’edilizia integrata. I privati sono chiamati a investire almeno un miliardo di euro in programmi di riqualificazione e realizzazione di nuovi immobili senza consumo di suolo. I progetti devono destinare almeno il 70% degli investimenti all’edilizia convenzionata e garantire una riduzione dei prezzi di vendita o affitto non inferiore al 33% rispetto ai valori di mercato. Il piano guarda soprattutto alla fascia di chi non rientra nei requisiti dell’edilizia sociale ma non riesce comunque a sostenere i prezzi del mercato libero.

Il Fondo per la morosità incolpevole destinato alle case popolari viene quasi azzerato nel 2027: da 20 milioni previsti si scende a 2. Per il 2026 lo stanziamento di 22 milioni è confermato. Il nodo delle coperture economiche resta aperto e accompagnerà il Piano Casa nelle prossime fasi, soprattutto in relazione all’utilizzo delle risorse europee legate alla rimodulazione del Pnrr.

Le norme anti-furbetti

Se emergerà che un beneficiario non aveva diritto all’immobile assegnato, dovrà restituire la differenza rispetto ai prezzi di mercato per tutto il periodo contestato. Chi rivenderà l’immobile prima del termine previsto dovrà farlo mantenendo il prezzo calmierato stabilito dal piano. Le norme puntano a chiudere le scappatoie che in passato hanno permesso di accedere all’edilizia agevolata senza averne i requisiti o di monetizzare subito il vantaggio ottenuto.