Prima Casa, impignorabilità; tra  mito e realtà

1. Premessa di principio

La tutela dell’abitazione principale costituisce un nodo centrale nel rapporto tra diritti sociali, responsabilità patrimoniale e funzionamento del sistema del credito. L’attuale ordinamento italiano, pur richiamando nei principi costituzionali valori di dignità, solidarietà e funzione sociale della proprietà, non riconosce una protezione effettiva dell’unica abitazione del debitore in sede esecutiva, salvo una limitata eccezione in materia di riscossione fiscale.

Ne deriva una frattura strutturale tra Costituzione formale e diritto vivente, che impone una riflessione riformatrice non ideologica ma sistemica.

2. Fondamento costituzionale della riforma

Una disciplina di impignorabilità della prima casa, limitata e razionalmente costruita, trova solido fondamento nei seguenti principi costituzionali:

Art. 2 Cost.: la tutela dell’abitazione principale realizza i doveri di solidarietà e garantisce diritti inviolabili connessi alla dignità della persona e alla vita familiare.

Art. 3, comma 2 Cost.: la perdita dell’unico alloggio rappresenta un ostacolo economico e sociale radicale, che la Repubblica è chiamata a prevenire.

Art. 42 Cost.: la proprietà privata è riconosciuta in funzione sociale; la casa di abitazione non è assimilabile a un bene produttivo o speculativo.

Art. 47 Cost.: la prima casa costituisce la principale forma di risparmio delle famiglie italiane e merita tutela quale strumento di stabilità sociale.

La responsabilità patrimoniale generale di cui all’art. 2740 c.c., norma ordinaria, è già oggetto di numerose deroghe e può essere ulteriormente limitata ove ciò risponda a interessi costituzionalmente rilevanti.

3. Superamento dei falsi ostacoli alla riforma

3.1. Sostenibilità finanziaria

L’argomento secondo cui l’impignorabilità della prima casa comprometterebbe la stabilità del sistema creditizio non è supportato da evidenze strutturali:

il credito ipotecario è già fondato prevalentemente sulla valutazione del merito creditizio;

le esecuzioni immobiliari non rappresentano una fonte ordinaria di redditività bancaria;

una tutela circoscritta non elimina la garanzia, ma ne limita l’uso distorsivo.

3.2. Merito creditizio e responsabilità degli intermediari

Il credito sano non può fondarsi sull’espropriabilità dell’unico bene abitativo del debitore. L’impignorabilità della prima casa rafforza, anziché indebolire, la disciplina del merito creditizio, inducendo gli intermediari a una valutazione più prudente e responsabile del rischio.

4. Funzione sistemica della riforma

La riforma proposta mira a:

sottrarre la casa di abitazione alla funzione impropria di ammortizzatore sociale informale;

riequilibrare il rapporto tra debitore e creditore;

riallineare il diritto dell’esecuzione forzata ai valori costituzionali;

ridurre l’impatto sociale delle crisi personali e familiari senza compromettere il mercato del credito.

5. Linee essenziali della disciplina proposta

La riforma dovrebbe prevedere:

Impignorabilità dell’unica abitazione di proprietà del debitore, purché:

adibita a residenza anagrafica;

non classificata come immobile di lusso;

di valore catastale o di mercato entro una soglia determinata.

Esclusioni espresse:

crediti alimentari;

obbligazioni derivanti da illecito doloso;

ipotesi di frode o simulazione.

Rafforzamento degli strumenti alternativi di tutela del credito:

piani di rientro controllati;

strumenti di composizione della crisi;

assicurazioni sul credito e sul reddito.

6. Conclusione

L’impignorabilità della prima casa non rappresenta una deroga irrazionale al principio di responsabilità patrimoniale, ma una sua evoluzione coerente con la Costituzione repubblicana. La mancata attuazione di tale tutela non discende da limiti giuridici, bensì da scelte politiche che hanno privilegiato l’equilibrio finanziario di breve periodo rispetto alla protezione strutturale della dignità abitativa.

Una riforma in questo senso costituirebbe non una rottura dell’ordinamento, ma il suo riallineamento ai valori fondativi della Repubblica.

“Ufficio studio Aiace Sicilia.”

Luogo: Baglio S. Pancrazio, Borgo S. Pancrazio , 25, GIARDINI-NAXOS, MESSINA, SICILIA

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