Il Consiglio dei Ministri del 30 aprile 2026 ha approvato due provvedimenti distinti che riguardano la casa: un decreto-legge con il Piano Casa, già in vigore dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, e un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza sul rilascio degli immobili, che deve ancora completare l’iter parlamentare. Il secondo è quello che interessa più direttamente chi affitta: introduce una procedura accelerata che consente al giudice di emettere un decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso, in caso di occupazione abusiva, contratto scaduto o morosità dell’inquilino. Oggi, in media, queste procedure richiedono mesi, spesso oltre un anno.

Due strumenti distinti: decreto e ddl non sono la stessa cosa

Prima di entrare nel merito delle norme, vale la pena chiarire una distinzione che le prime ore di copertura mediatica hanno spesso trascurato. Il Piano Casa è contenuto in un decreto-legge firmato da Giorgia Meloni e dal Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini: entra in vigore immediatamente dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, salvo decadere se non convertito dal Parlamento entro 60 giorni. Il ddl sugli sfratti, proposto invece dal Ministro della Giustizia Carlo Nordio, è un disegno di legge: deve essere discusso e approvato da Camera e Senato prima di produrre effetti. La dichiarazione d’urgenza ne accelera la calendarizzazione, ma non sostituisce il voto parlamentare.

Questa distinzione è rilevante perché le norme sugli sfratti in 15 giorni, al momento, non sono ancora operative.

Cosa prevede il ddl sugli sfratti: la procedura d’urgenza

Il ddl sul rilascio degli immobili, secondo quanto comunicato da Palazzo Chigi dopo il Consiglio dei Ministri, interviene su tre fronti: le procedure di notifica, i tempi di esecuzione dello sfratto e l’introduzione di un meccanismo sanzionatorio per chi non rispetta i termini.

La novità più rilevante è la procedura d’urgenza: il giudice potrà emettere un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dalla presentazione del ricorso. Si applica ai casi di occupazione abusiva (chi non ha mai avuto un titolo valido), di contratto di locazione regolarmente scaduto ma non onorato con la restituzione delle chiavi, e di morosità persistente dell’affittuario.

A queste situazioni si aggiunge la penale economica: per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice, l’occupante dovrà corrispondere al proprietario una somma pari all’1% del canone mensile. Se il contratto non esiste o non è valido, la penale viene calcolata in proporzione al valore di mercato dell’immobile. Il governo ha allo studio anche un fondo di emergenza abitativa per tutelare le famiglie in difficoltà con minori a carico, ma si tratta di un’ipotesi ancora da confermare nel testo definitivo.

Il Piano Casa: 100mila alloggi in dieci anni su tre pilastri

Parallelo al ddl sugli sfratti, il decreto Piano Casa disegna un’architettura più ampia. Giorgia Meloni in conferenza stampa ha indicato l’obiettivo di rendere disponibili oltre 100mila alloggi tra popolari e a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni, con risorse pubbliche fino a 10 miliardi di euro a cui si sommano gli investimenti privati.

Il primo pilastro riguarda il patrimonio pubblico esistente. Secondo le cifre rese note da Matteo Salvini, oggi in Italia ci sono circa 60mila alloggi di edilizia residenziale pubblica non assegnabili perché in condizioni strutturalmente inadeguate: mancano finestre, bagni, impianti essenziali. Il governo stanzia 1,7 miliardi di euro, integrabili fino a 4,8 con fondi per la rigenerazione urbana già esistenti, per rimetterli in stato abitabile. Sarà nominato un Commissario straordinario incaricato di coordinare gli interventi con gli enti gestori locali. È previsto anche un programma di riscatto degli immobili da parte degli assegnatari e la costruzione di nuove case popolari senza consumo di suolo, destinate alla locazione a lungo termine con possibilità di acquisto futuro.

Il secondo pilastro riguarda l’housing sociale. Le risorse nazionali ed europee oggi disperse tra vari livelli di governo confluiranno in un unico fondo da 3,6 miliardi gestito da INVIMIT SGR, la società del Ministero dell’Economia specializzata nella valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Il fondo includerà comparti specifici per ciascuna Regione. Tra le priorità dichiarate: studenti, anziani e chi si trova nella fascia di reddito troppo alta per le case popolari ma insufficiente ad accedere al mercato libero, la cosiddetta area dell’affordable housing.

Il terzo pilastro coinvolge i privati. Per investimenti superiori al miliardo di euro viene prevista la nomina di un commissario straordinario e il rilascio di un provvedimento unico di autorizzazione, in modo da tagliare i passaggi burocratici. In cambio, ogni costruttore che accede alle semplificazioni si impegna a destinare almeno 70 dei 100 alloggi costruiti all’edilizia convenzionata, a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto al mercato sia per la vendita che per l’affitto. La formula del rent to buy (affitto lungo che diventa anticipo dilazionato dell’acquisto) è incentivata come strumento per rendere accessibile la proprietà anche a chi non può sostenere un mutuo tradizionale.

Le misure collaterali: mutui, oneri notarili, genitori separati

Il decreto contiene anche misure di sostegno specifiche. Il fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa è rifinanziato con 670 milioni di euro: la garanzia statale sul mutuo arriverà fino al 90% per le famiglie numerose e per le giovani coppie. Gli oneri notarili per compravendite e contratti di locazione vengono dimezzati, per ridurre i costi accessori che spesso spingono verso accordi informali. Per il triennio 2026-2028 è previsto un contributo tra 400 e 500 euro mensili per i genitori separati, limitato al primo anno dalla separazione, con l’obiettivo di coprire almeno 15mila nuclei familiari.